Балконная» амнистия

«Балконная» амнистия. Тысячи петербуржцев избегут наказания рублем

Петербург едва не оказался на грани скандала, в который мог быть втянут почти весь город. Речь идет об остеклении балконов и лоджий. Дело в том, что изменения, недавно принятые в рамках местного законодательства, ставили граждан, застекливших балкон без разрешения администрации, фактически вне закона. В итоге тысячи владельцев недвижимости могли объявить нарушителями и наказать рублем.

Как можно проводить остекление балкона или лоджии в Москве

Для того, чтобы остекление балкона можно было выполнить без согласования, его конструкция не должна изменять архитектурный облик здания. И каких то конкретных формулировок как делать или насколько одно должно не изменять в нормативных актах нет.
Есть только устные общий рекомендации от сотрудников гос органов.
И эти рекомендации сводятся к формулировкам «типа» — «делайте что то похожее как делают все и вопросов не будет».

Мы же это трактуем следующим образом.

  • Для того, что бы проблем с остеклением не было, перед заказом остекления, необходимо выйти на улицу и посмотреть на дом.
  • «Прикинуть» какого типа остекления в доме больше и делать как большинство.

То есть, если ваше остекление будет такое как у большинства, то вопросов у гос. органов не возникнет.

А если вы допустим решите поставить какое нибудь остекление условное зеленого цвета (когда весь дом из белого), или конфигурация переплетов будет «в альпийском стиле» то могут возникнуть сложности.

Случаи при которых остекление балконов и лоджий необходимо согласовывать

На практике определенные конструкции остекления потребуется узаконить.

Это касается следующих вариантов:

  • Устройства остекления с монтажом козырьков над балконами верхних этажей.

Данный момент не связан непосредственно с остеклением. Это связано с тем, что в большинстве домов на последнем этаже нет козырьков, и что бы застеклить лоджию или балкон, будет необходимо сверху сделать козырек (крышу балкона или лоджии). А устройство козырьков согласуется с учетом разработки проектной документации и организации протокола собрания жителей, так как фасад это общедомовое имущество. И фактически делает невозможным устройство остекления, так как данное собрание крайне трудно и затратно провести.

  • Установки остекления с демонтажем существующего ограждения балкона.

Здесь также сложность. Не один орган архитектуры не согласует решение, которое будет в корне отличаться от всего дома. То есть так как на нижних картинках не получиться. У всех единобразные «страшные» окна и у вас оно тоже останется таким же. Красивое «панорамное» остекление, которые «выбьется» из общего стиля дома даже пусть страшного, но общего стиля, никто не разрешит.

  • Остекление балконов и лоджий с «выносом»

Также не разрешат. Это повышает нагрузку на плиту перекрытия, кроме того, опять же нарушается единый архитектурный стиль дома.

Также напомним, что располагать на балконе отопительные приборы, подключенные к системе отопления (горячего водоснабжения) здания запрещено, даже если он утеплен.

  • Балкон и лоджия считаются холодными помещениями, где отопление не предусмотрено, и его монтаж расценивается как нарушение теплового контура здания. По той же причине нельзя соединять балкон (лоджию) с жилой комнатой (кухней).
  • В том случае, когда остекление балкона является лишь одним из мероприятий при перепланировке, его устройство отображается в проектной документации. При внесении изменений в документацию БТИ по итогам перепланировки остекление балкона отмечается в техпаспорте.

Обозначения остекления балконов и лоджий в документах

Как они обозначаются в проекте перепланировки, вы можете видеть ниже:

Пример проекта перепланировки с остеклением балкона:

План до перепланировки (остекления нет)

Как показывается остекление балкон и лоджия на планах БТИ

Балкон без остекления

Z-образная линия условного обозначения на БТИ остекления лоджии

Остекление отмечено характерной линией, пересекающей границу ограждения балкона.

Как они обозначаются в документах БТИ вы можете увидеть по ДАННОЙ ССЫЛКЕ.

Вы можете задать нам свой вопрос и получить консультацию специалиста по WhatsApp.

Остекление балконов и лоджий в Подмосковье

Для городов Подмосковья необходимость согласования остекления балконов определяется действующим муниципальным регламентом. В одних районах Московской области согласование не требуется, а в других необходимо как изменение внешнего вида дома. Здесь необходимо предметно узнавать в каждом районе. Это достаточно просто сделать, просто позвонив в местную администрацию или отдел архитектуры.

Подготовительный этап

Человек, который живет на последнем этаже, может хотеть установить стеклопакеты на открытый балкон в качестве дополнительной защиты помещения. Подобная преграда может снизить вероятность проникновения воров в жилище. Люди, которые живут на других этажах, могут стремиться таким образом расширить площадь.

Перед тем как проводить работу по остеклению балкона, владельцу квартиры нужно выполнить несколько действий. Первое — это получение согласия всех жильцов. Балкон является частью фасада и, следовательно, общедомовым имуществом, поэтому нужно провести общее собрание жильцов, где нужно получить определенное количество голосов — не меньше 70%.

Владельцу квартиры стоит понимать, что если после установки стеклопакетов и других действий, появятся трещины или другие дефекты в стенах, то ему придется произвести демонтаж и устранить проблемы.

Государственные органы могут запрещать вносить изменения в облик здания в случае, если оно имеет статус «памятник архитектуры», поэтому лучше заранее уточнить, является ли дом историческим.

Существуют разные службы, которые проводят работы по остеклению балкона. У фирмы должна быть лицензия на этот вид деятельности.

Расширение балкона — переустройство или перепланировка?

Увеличение или уменьшение имеющейся площади квартиры считается переустройством. Желание увеличить лоджию при помощи проведения дополнительной пристройки, скорее всего, останется несбыточной мечтой.

Расширить площадь лоджии можно только одним законом методом – путем объединения остекленного балкона с жилой комнатой. Этот тип присоединения считается по закону перепланировкой.

Для того чтобы расширить остекленный балкон необходимо обязательная предварительная подача документов и получение должного разрешения на перепланировку квартиры.

Что делать после монтажа остекления

Когда после получения разрешения процесс остекления завершен, необходимо пригласить для проверки служащих ДЭЗа и сотрудников Мосжилинспекции. В отдельных ситуациях требуется присутствие еще и представителя районной управы. В случае обнаружения несоответствий недочеты должны быть устранены, а затем сотрудники перечисленных организаций нанесут повторный визит и подпишут акт о переустройстве. После этого необходимо пригласить инспектора из БТИ, которым на основании новых замеров будут внесены изменения в техпаспорт квартиры.

Выводы

Оказывается, согласование остекления балкона — не такая уж и серьезная проблема, если знать законы и уметь ими пользоваться. Любые подводные камни можно обойти, если знать как, и отстаивать свои интересы.

Если вы хотите обустроить свой балкон и сделать его теплым, обращайтесь к нам. Если вы решились на самостоятельный ремонт балкона или лоджии, не стесняйтесь, звоните. Посоветуем и проконсультируем Вас бесплатно.

Мы всегда на связи и готовы помочь.
Звоните ежедневно по телефону +7 (812) 407-35-00

С уважением к вам и коллегам по цеху.

Основные этапы согласования

Если говорить об алгоритме согласовательных процедур, видимых изменений в нем не произошло. Прежде, чем приступать к проектированию, стоит отправиться в согласующий департамент местной администрации, чтобы получить предварительную консультацию. Специалисты помогут определить пути максимально быстрой и экономной перепланировки, а также спланировать процесс согласования.

Далее придется посетить жилищную инспекцию, где составить необходимое заявление и приложить к нему оформленные в БТИ план квартиры и экспликацию. Затем, в зависимости от вида перепланировки, придется оформить ее эскиз или обратиться в специализированную организацию для разработки проекта. Важно знать, что такая структура должна работать на основе официального разрешения и иметь допуск СРО.

Под подготовкой проекта подразумевается не один лишь процесс разработки и оформления чертежей , но и согласование в разных инстанциях, перечень которых формируют местные власти. На финальном этапе приходится согласовывать производимые изменения в пожарной инспекции, Роспотребнадзоре и, возможно, в архитектурном управлении.

Далее весь пакет подается в органы местной власти, и у соответствующей комиссии есть 45 дней на проверку документов и выдачу разрешения. Получив его, можно начинать перепланировку на законных основаниях. Завершив работы, надо заявить об этом и пригласить специалистов, которые составят соответствующий акт. Далее останется только пройти регистрацию изменений и получить обновленный кадастровый паспорт.

В каких случаях необходимо брать разрешение на остекление

Вна­ча­ле раз­бе­рём­ся, к како­му типу поме­ще­ния отно­сят­ся бал­ко­ны и лод­жии.

Балконы и лоджии — нежилые помещения

Раз­ни­ца меж­ду бал­ко­ном и лод­жи­ей:

  • бал­кон высту­па­ет за фасад зда­ния и ограж­дён толь­ко с одной сто­ро­ны несу­щей сте­ной;
  • лод­жия нахо­дит­ся внут­ри поме­ще­ния и ограж­де­на сте­на­ми с трёх сто­рон.

Жилищ­ный кодекс РФ в ст. 15 ( п.5) не отно­сит бал­ко­ны и лод­жии к вспо­мо­га­тель­ным жилым поме­ще­ни­ям.

Пре­вра­тить их в жилые мож­но, но для это­го уста­нов­ки одних лишь стек­ло­па­ке­тов недо­ста­точ­но. Необ­хо­ди­мо допол­ни­тель­но утеп­лить сте­ны и создать ком­форт­ную тем­пе­ра­ту­ру, а это воз­мож­но толь­ко при уста­нов­ке ото­пи­тель­ной систе­мы.

Вни­ма­ние: Вынос бата­рей цен­траль­но­го отоп­ле­ния на бал­ко­ны и лод­жии, уста­нов­ка тёп­лых полов, под­клю­чён­ных к ЦО не раз­ре­ша­ет­ся ни в каком слу­чае.

Пре­вра­ще­ние вспо­мо­га­тель­ных нежи­лых поме­ще­ний в жилые при­ве­дёт к изме­не­нию общей жилой пло­ща­ди, кото­рое необ­хо­ди­мо вне­сти в тех­пас­порт квар­ти­ры. Поэто­му любое пере­обо­ру­до­ва­ние бал­ко­нов и лод­жий с целью пре­вра­ще­ния их в жилые поме­ще­ния тре­бу­ет полу­че­ния на это раз­ре­ше­ния.

В то же вре­мя, если на бал­коне или лод­жии про­из­во­дит­ся толь­ко остек­ле­ние (без пере­устрой­ства или пере­пла­ни­ров­ки), то ника­ко­го раз­ре­ше­ния у мест­ных вла­стей брать не надо.

Чем отличается переустройство от перепланировки

  • при пере­устрой­стве про­из­во­дит­ся пере­нос или заме­на инже­нер­но-тех­ни­че­ских сетей и сани­тар­но-тех­ни­че­ско­го обо­ру­до­ва­ния;
  • при пере­пла­ни­ров­ке — общее изме­не­ние кон­фи­гу­ра­ции поме­ще­ния (снос пере­го­ро­док, объ­еди­не­ние двух поме­ще­ний в одно, сов­ме­ще­ние бал­ко­нов или лод­жий с жилы­ми поме­ще­ни­я­ми).

Пере­устра­и­вать мож­но толь­ко жилые бал­ко­ны и лод­жии.

Напри­мер, вынос газо­вой пли­ты, сти­раль­ной маши­ны, ото­пи­тель­ных бата­рей на жилой бал­кон или лод­жию явля­ет­ся пере­устрой­ством. Ведь в этом слу­чае пере­но­сит­ся сани­тар­но-тех­ни­че­ское обо­ру­до­ва­ние (тру­бы газо­про­во­да, водо­про­во­да и кана­ли­за­ци­он­ной систе­мы). Сле­до­ва­тель­но, на все эти дей­ствия необ­хо­ди­мо брать раз­ре­ше­ние в управ­ля­ю­щих ком­па­ни­ях, Роспо­треб­над­зо­ре и дру­гих орга­нах.

Зна­ние зако­но­да­тель­ства помо­га­ет при само­воль­ных пере­устрой­ствах сосе­дей, не учи­ты­ва­ю­щих инте­ре­сы дру­гих жиль­цов. Неред­ко воз­ни­ка­ет ситу­а­ция, что смон­ти­ро­ван­ные новые тру­бы в усло­ви­ях пере­па­да тем­пе­ра­тур, если бал­кон пло­хо утеп­лён, дают течь, и жиль­цов сни­зу затап­ли­ва­ет.

Является ли остекление балкона перепланировкой

Как было уже ска­за­но выше, само по себе остек­ле­ние (без изме­не­ния общей жилой пло­ща­ди) и дру­гих дей­ствий пере­пла­ни­ров­кой не явля­ет­ся.

Одна­ко, даже если жилец не наме­рен пре­вра­щать свой бал­кон в ЖП, он может сам того не ведая, про­из­ве­сти пере­пла­ни­ров­ку.

Какие самовольные действия на балконе запрещены

Вни­ма­тель­но озна­комь­тесь с ниже при­ве­дён­ной инфор­ма­ци­ей, что­бы не попасть впро­сак, и не про­из­во­дить затем демон­таж по реше­нию орга­нов вла­сти.

Запре­ще­ны:

  • Вынос бал­ко­на за фасад более, чем на 30 см (инфор­ма­ция для тех, кто соби­ра­ет­ся уве­ли­чить пло­щадь бал­ко­на).
  • Уста­нов­ка на бал­ко­нах тяжё­ло­го пола и дру­гие дей­ствия, созда­ю­щие допол­ни­тель­ную нагруз­ку на несу­щие кон­струк­ции в ста­рых зда­ни­ях типа хру­ще­вок и ста­ли­нок (как извест­но, там бал­ко­ны весь­ма хлип­кие и дер­жат­ся на неболь­шой пли­те).
  • Бло­ки­ров­ка досту­па к уста­нов­лен­ным на бал­ко­нах пожар­ным лест­ни­цам (загро­мож­де­ние их мебе­лью и дру­ги­ми пред­ме­та­ми, закры­тие досту­па к люкам или их зава­ри­ва­ние, демон­таж пожар­ной лест­ни­цы); остек­ле­ние бал­ко­нов, лод­жий или гале­рей на лест­нич­ных пло­щад­ках (Пра­ви­тель­ствен­ное поста­нов­ле­ние о про­ти­во­по­жар­ных мерах N 390 в г. Москва).
  • Изме­не­ние из-за ремонт­ных работ сте­пе­ни осве­щен­но­сти поме­ще­ния (это каса­ет­ся тех, кто обо­жа­ет закла­ды­вать весь бал­кон кир­пи­чом, пено­бе­то­ном, сай­дин­гом, остав­ляя все­го два окон­ца).
  • Изме­не­ния наруж­ных стен (фаса­да) зда­ния, кото­рые не понра­вят­ся сосе­дям: напри­мер, покра­си­ли остек­лён­ный бал­кон сна­ру­жи диким цве­том, вынес­ли дер­жа­те­ли для белья, так что вода капа­ет на голо­вы сосе­дям и т.д. (Осно­ва­ние — ст. 4 ЖК).

Поми­мо сосе­дей, пре­тен­зии из-за лег­ко­мыс­лен­но­го обра­ще­ния с фаса­дом могут предъ­явить и город­ские вла­сти, осо­бен­но если зда­ние рас­по­ло­же­но на цен­траль­ной ули­це:

  • изме­не­ние цве­та наруж­ных стен бал­ко­на необ­хо­ди­мо будет согла­со­вы­вать с архи­тек­то­ром;
  • вывес­ка белья нару­жу может быть запре­ще­на вовсе.

Само­воль­ным явля­ет­ся так­же при­строй­ки в виде бал­ко­на на пер­вых эта­жах, так как они заби­ра­ют часть при­дом­ной тер­ри­то­рии. Все опе­ра­ции с фаса­дом и захва­том части тер­ри­то­рии долж­ны обсуж­дать­ся вна­ча­ле на общем собра­нии жиль­цов. И толь­ко после это­го нуж­но идти за раз­ре­ше­ни­ем к мест­ным вла­стям.

В каких случаях могут наказать за самоуправство

Итак, вы убе­ди­лись, что прак­ти­че­ски каж­дый жилец, даже не про­из­во­дя пере­пла­ни­ров­ку на бал­коне, с целью пре­вра­ще­ния его в ЖП, уже нару­ша­ет закон. Почти все, напри­мер, поот­ре­за­ли пожар­ные лест­ни­цы и выве­ши­ва­ют белье за бал­кон.

Но вла­сти отно­сят­ся к этим нару­ше­ния доволь­но лояль­но: на бал­ко­ны и лод­жии прак­ти­че­ски ни к кому не при­хо­дят жилищ­ные инспек­то­ры. Одна­ко такое может быть до поры до вре­ме­ни. Доста­точ­но, что­бы одна­жды сго­рел пол­но­стью мно­го­квар­тир­ный дом. Тогда повсю­ду забе­га­ют пожар­ные инспек­то­ры.

  • Неза­кон­ная пере­пла­ни­ров­ка или запре­щён­ные зако­но­да­тель­ство дей­ствия могут всплыть при про­да­же квар­ти­ры: новая реги­стра­ция прав соб­ствен­ни­ка в ЕГРН сопро­вож­да­ет­ся вне­се­ни­ем изме­не­ний в кадаст­ро­вые пла­ны, и фор­маль­но инже­нер может явить­ся к про­дав­цу для про­вер­ки, соот­вет­ству­ет ли план дей­стви­тель­но­сти.
  • Если квар­ти­ра — залог в ипо­те­ке в бан­ке, то послед­ний может весь­ма при­дир­чи­во про­ве­рить всю ее доку­мен­та­цию.

Как получить разрешение на остекление

Раз­ре­ше­ние необ­хо­ди­мо брать толь­ко, если остек­ле­ние балкона/лоджии будет свя­за­но с его/ее пере­устрой­ством или пере­пла­ни­ров­кой.

Ст. 26 — 29 ЖК содер­жат пра­ви­ла:

  • об осно­ва­ни­ях для переустройства/перепланировки поме­ще­ния;
  • отка­зе в этом;
  • завер­ше­нии переустройства/перепланировки;
  • послед­стви­ях само­воль­ных выше­озна­чен­ных дей­ствий.

Документы на разрешение перепланировки/переустройства

Все­го тре­бу­ет­ся четы­ре доку­мен­та:

  • заяв­ле­ние;
  • пра­во­под­твер­жда­ю­щие доку­мен­ты на квар­ти­ру;
  • про­ект пере­устрой­ства бал­ко­на (берет­ся в архи­тек­тур­ном или стро­и­тель­ном отде­ле);
  • согла­сие сосе­дей дома.

Где брать разрешение на переустройство балкона

Может пона­до­бить­ся раз­ре­ше­ние сле­ду­ю­щих инстан­ций:

  • управ­ля­ю­щей ком­па­нии;
  • СЭС (санэпи­дем­стан­ции);
  • гос­экс­пер­ти­зы;
  • пожар­ной инспек­ции;
  • депар­та­мен­та куль­ту­ры и архи­тек­тур­ных памят­ни­ков.

Когда могут запретить установку остеклённых балконов

Запрет может быть полу­чен в слу­чае, если:

  • дом явля­ет­ся исто­ри­че­ским, куль­тур­ным или архи­тек­тур­ным объ­ек­том;
  • зда­ние вет­хое и под­ле­жит сно­су;
  • застек­лён­ный бал­кон нане­сет вред несу­щим кон­струк­ци­ям;
  • вынос ком­му­ни­ка­ций на лод­жию или бал­кон затруд­нен;
  • собра­ны не те доку­мен­ты;
  • не полу­че­ны все раз­ре­ше­ния;
  • про­ше­ние пода­но не туда.

(Осно­ва­ние — ст. 27 ЖК РФ).

Наказание за незаконную перепланировку и остекление балкона

Соглас­но ст. 7.21 КоАП, любое само­воль­ное переустройство/перепланировка вле­чет нака­за­ние — штраф 2000 — 2500 руб.

Поми­мо того, госу­дар­ство может потре­бо­вать:

  • про­из­ве­сти демон­таж остек­ле­ния;
  • при­ну­ди­тель­ную про­да­жу квар­ти­ры и воз­ме­ще­ние за счет это­го нане­сен­но­го ущер­ба, (если жилец отка­жет­ся его воз­ме­стить).

Можно ли получить разрешение на остекление задним числом

Да, мож­но, если не нару­ше­но зако­но­да­тель­ство и про­из­ве­ден­ные изме­не­ния на бал­коне не нару­ша­ют инте­ре­сы жиль­цов, не нано­сят ущер­ба дому и не пор­тят фасад. В про­тив­ном слу­чае при­дёт­ся устра­нить пре­пят­ству­ю­щие фак­то­ры, и после это­го брать раз­ре­ше­ние.

Таким обра­зом, преж­де чем начи­нать ремонт на бал­коне или лод­жии, узнай­те вна­ча­ле, не нуж­но ли брать раз­ре­ше­ние на остек­ле­ние бал­ко­на.

Как узаконить перепланировку балкона в квартире

Поскольку нет гарантий, чем закончится процесс согласования перепланировки балкона, начинать его лучше до строительных работ. В противном случае, если владелец нарушит технические нормы, его обяжут привести квартиру в исходный вид. К тому же лучше не создавать угроз безопасности своей семье и соседям.

В Госжилинспекцию можно обратиться как напрямую, так и через городскую администрацию. Пакет документов формировать нужно в соответствии с требованиями статьи 26 Жилищного кодекса:

  • заявление;
  • проект;
  • правоустанавливающие документы;
  • исходный технический паспорт;
  • согласие всех проживающих в квартире.

Узаконить перепланировку лоджии не всегда получается с первого раза. Возможно, Госжилинспекция отклонит первый вариант проекта, но примет второй (с корректировками). Важно, чтобы разработала его организация, имеющая допуск СРО.

Дополнительно могут понадобиться согласия от автора дома, управления архитектуры и банка (от последнего — если квартира в ипотеке).